전세담보대출에 의한 임대인이 주의해야 할 사항에 관해

전세 담보 대출 관련 임대인 주의 사항을 기재 하고자 한다.

금융사는 전세대출에 있어 임대인 확인을 가장 중요시 한다.

유선상 임대인 동의 과정을 첫번째로 확인하는 것은 금융사 절차중 기본이다.

이를 행하지 않고 전세 대출이 나간다면 해당 금융사를 금감원에 고발 조치 해야 한다.

보증금 채권반환 양도 임차인과 임대인,그리고 금융사와의 가장 중요한 문서계약

거래 이므로 금융사로 부터 정확한 유선확인 연락이반드시 있어야 한다.

유선확인 또한 문서로서 발송될 내용을 미리 알리는것도 금융사의 원칙이다.

예) 임대인이 임차인의 전세담보 대출에 대하여 동의를 해주지 않았을 경우이다.

전세담보 대출에 관하여 임차인으로 부터 사전 연락을 통해 양해를 구했으나,

이를 임대인이 거절할 경우 임차인은 전세담보 대출을 포기해야 하나, 그러지 않을 경우

는 이를 신중이 확인 해봐야 한다.

급박한 자금이 임차인에게 필요한 경우이기에, 전세자금까지 담보로 사용할 목적이라면,

그만큼 임차인에게 중요한 문제해결 자금이기 때문이다.

일반 사금융의 경우 임대인 동의 없이도 융자를 해주기에 임대인은 확인해봐야 한다.

사금융의 경우는 임대인에게 채권양도 통지서와 보증금 압류 통지서를 함께 보내기에

이와 관련한 서류를 내용증명으로 임대인이 받아보았다면, 바로,반송 처리 해야 할것이다.

전세 계약서상 임차계약 조항중에 임차인은 전세담보 대출, 보증금양도에 관한 일체에

관한 거래를 못하게끔 기본제 3조항이 적혀있다. 임차인이 계약조항을 어긴 사실이

밝혀 지면 임대인은 임차인에게 전세계약을 통한 계약조건을 이행 하지 않았기에

계약을 파기 할수 있다.

이를 경고로 임차인이 함부로 임대인 동의없이 전세 대출을 못받게끔 조치를 따로한다거나

경고를 해줘야 한다.

예) 임대인이 임차인의 전세담보 대출에 대하여 동의를 해주었을 경우이다.

올바른 금융사로 부터 전세 담보 대출이 행하여 진다면, 임대인이 피해볼 여지는 절대 없다.

금융사 확인 조건이 이루어질 경우

첫번째로 임차인이 전세담보 대출을 신청하는 것에 금융사 대출조건에 맞다면, 가능하지만

유선상 동의 과정 부터는 임대인의 협조를 바라기에, 금융사는 꼼꼼이 임대인에게 전세

담보 대출 관련 내용을 전달하는것이 기본원칙이다.

유선상 동의를 해줬다 하더라도, 내용증명을 보내여 직접 임대인이 받아볼수 있게끔 한다.

내용증명은 일반 등기나 배달등기과는 전혀 다르다.

내용증명이 금융사 입장으론 가장 효력이 좋다고 하나, 임대인이 직접 받아 확인이 실질적

으로 이뤄진다는 목적성이 더 크며, 임차인의 사기건을 줄이며, 우편물 분실이 따른

임대인 문서 확인 전달이 직접 안될 경우도 이에, 포함된다.

대략 전세보증금에 대한 반환시 임차인의 대출관계에 따른 확인 유,무에 대한 협조문이다.

내용증명을 받아본 임대인이 귀찮거나, 불편하여 반송처리 할경우 임차인의 전세대출은

취소된다.

두번째로 임차인의 대출이 실행 된후 임대인이 확인해야 할 사항이다.

전세계약서 원본은 임차인이 아닌 금융사가 보관하고 있다.

전세 만기 시점에서 연장 계약이 없는 경우 대출기간도 끝이 난다.

즉, 전세대출 기간과 전세계약 기간과 동일하기에. 임대인은 전세대출에 따른

임차인에게 협조한 만큼, 임차인의 전세 대출 완납 영수증을 직접받아 확인해 보아야 한다.

또는 전세 계약사 원본 소지 여부도 확인해야 한다.

전세 담보 대출에 관해 임대인에 금융사가 협조를 바라는 것은 한가지 이다.

그 협조에 따라 전세담보 대출이 성립된다.

전세 만기 까지 임차인이 대출받은 원금 상환이 안될경우 임대인이 직접 금융사로

보증금 전액을 송금처리 하면 되는 것이다.

그리고 임대인의 매도, 매수 건이 이뤄질경우 이에 따른 매수자에게 전세대출을

알려 주어야 하며, 해당 금융사 또는 임차인에게 통보해 줘야 한다.

채권양도에 따란 보증금 반환 조건 내용을 살펴보면, 보증금 전액에 대한 양도에 대해

임대인이 불편또는 문제가 야기 되지 않을까 하는 의구심이 들기 마련이다.

대출금이 아닌 보증금 전액을 송금하는 것은 임차인의 마지막 달에 대한 이자액 부분도

있지만, 보증금 반환 채권양도 형식이므로 대출금 일부분만 양도 할수가 없기 때문이다.

금융사가 만일에 대비한 하나의 임대인 협조사항이다.

임차인과의 전세 계약 만기때 어차피 임차인에게 임대인이 돌려주어야 할 보증금이다.

그 보증금을 금융사로 송금처리 하는것이나, 임차인에게 송금하는것이나 이행목적이

다를것이 없다.

전세 담보 대출또한 이자미납 부분까지 금융사가 고려하여 담보 비율을 정하기에,

임차인의 이자미납이 보증금을 넘어설수 없다.

임대인이 직접 알아보지 않아도 금융사로 부터 한달 또는 보름전 확인연락을 받게되며,

임차인의 원금 상환여부를 먼저확인하며, 상환이 어려울 경우 임대인에게 연락하여

임차인의 원금상환에 어려움을 알리고 보증금 전액을 전세만기 시점에 금융사로

송금할것을 요청한다.

임대인의 마지막 궁금증은 바로 임차인의 점유권 상실 여부이다.

임차인은 임대인으로 부터 직접 보증금을 받지 않았다는 이유로 점유권을 행사할수

있다라고 하지만, 임차인은 최초 해당 금융사 대출거래 약정에 따른 보증금반환

채권 양도 거래에 따라 보증금 반환 일체를 금융사로 전권 위임계약하기에 임차인은

임대인에게 점유권을 행사할 권리가 없다.

임대인으로 부터 직접 보증금을 송금 받은 금융사는 임차인 대출원금을 제외한

나머지 보증금액을 바로 임차인에게 송금처리한다.

송금이 완료되면, 임차인과 임대인은 금융사에 대출원금완납 영수증을 팩스로 받아

먼저 확인해야 한다.

원칙은 임차인이 직접 금융사로 방문하여 전세계약서 원본과 완납영수증 원본을 발급받아

임대인에게 확인해주는것이 원칙이다.

또는 해당 금융사에 임차인의 대출원금 상환여부를 임대인이 직접 확인해볼수 있다