고소득자에게도 빌려주는 금리 1%대 주택대출 3월 출시(종합2보)
중대형 주택 살 때도 소득수준 안 따지고 대출해주는 수익공유형 모기지 상품
기존 공유형 모기지도 심사요건 완화하고 지역 확대
(서울=연합뉴스) 정성호 기자 = 이르면 3월 소득 수준과 상관없이 누구나 이용할 수 있는 1%대 초저금리 주택담보대출이 나온다.
싼 이자로 주택자금을 빌려주되 주택 가격이 올랐을 때 그 수익을 은행과 나누는 상품이다.
대출 대상도 공시가격 9억원 이하·전용면적 102㎡ 이하인 주택이어서 정책적 지원의 대상을 중산층과 중대형 주택 수요로까지 확대한 셈이다. 서울의 경우 전체 아파트의 80%가량이 대상이 될 것으로 추정된다.
국토교통부는 27일 발표한 2015년도 업무계획에서 주택 시장 정상화 대책의 하나로 이르면 3∼4월 중 우리은행[000030]을 통해 이런 내용의 '수익공유형 은행 모기지' 상품을 출시한다고 밝혔다.
◇ 누구에게나 문 열린 초저금리 주택대출 출시…3천가구 시범사업
수익공유형 은행 모기지는 주택기금을 활용한 정책대출 상품인 '공유형 모기지'와 비슷한 구조의 상품이다. 초저리로 대출해주되 대출 만기 때 집값 상승에 따른 수익을 대출기관과 나눠 갖도록 돼 있다.
그러면서 5년 이상 무주택자, 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초주택의 경우 7천만원 이하) 등의 자격 요건을 없앤 점이 특징이다.
요컨대 누구나 대출받을 수 있다. 1주택자도 기존 주택을 일정 기간 안에 처분하는 조건으로 받을 수 있다. 다만 이때 대출받아 사려는 주택은 공시가격이 9억원 이하이면서 전용면적은 102㎡ 이하여야 한다.
부동산114의 집계에 따르면 서울에서 이런 요건에 해당되는 아파트는 전체의 79.7%인 103만4천294가구로 추정된다. 이는 공시가격의 시가 반영률이 75% 정도라고 보고 시세가 12억원 이하이면서 전용면적이 102㎡ 이하인 아파트를 추린 것이다.
수익공유형 은행 모기지는 공유형 모기지와 달리 주택기금이 아니라 은행 자금을 재원으로 한다. 또 수익 공유형·손익 공유형 등 유형이 두 가지인 공유형 모기지와 달리 유형이 수익공유형 하나뿐이다.
금리는 '코픽스 금리-1%포인트'로 정해진다. 시중 코픽스 금리에 연동되는 변동금리형 상품인 셈이다. 현재 금리 수준을 감안하면 초기에는 1% 안팎으로 출시될 전망이다.
일례로 1월 16일 기준 코픽스 금리인 2.1%를 적용하면 이자가 1.1%에 불과해 주택기금을 활용한 공유형 모기지(1.5% 고정금리)보다도 이자가 싸다.
최대 집값의 70%까지 대출해준다.
다만 이런 초저금리는 전체 대출 기간인 20년 또는 30년 중 최초 7년간만 적용된다.
7년이 지나면 감정평가를 통해 주택 가격 상승분을 정산하고 당초 주택 매입가격에서 대출 평균잔액이 차지하는 비율만큼의 이익을 은행이 가져간다.
8년째부터는 시중의 일반 주택담보대출로 전환된다.
이 상품은 서울·경기·인천 등 수도권과 광역시, 세종시, 인구 50만명 이상인 도시(창원·청주·전주·천안·김해·포항 등 6곳)에서만 이용할 수 있다.
부동산114에 따르면 이들 지역에서 요건에 맞는 아파트의 비중은 대체로 80% 선이다. 가장 높은 곳은 김해시로 89.8%(8만3천140가구)가 해당되는 것으로 추정됐다.
국토부는 일단 3천가구 한정으로 시범사업을 벌인 뒤 성과와 문제점을 살펴 본사업으로 확대할 계획이다.
◇ 기존 공유형 모기지도 문턱 낮춰
국토부는 또 기존의 공유형 모기지 상품도 문턱을 낮추기로 했다.
공유형 모기지는 주택기금을 재원으로 한 1%대 초저금리 주택담보대출이다. 집값이 올라 수익이 생겼을 때만 그 수익을 주택기금과 나누는 '수익공유형'과 집값 변동으로 생긴 수익이나 손실 모두를 주택기금과 분담하는 '손익공유형'이 있다.
국토부는 앞으로 심사 때 무주택 기간이나 세대원 수, 재직 기간, 청약통장 가입 기간이 길수록 점수를 많이 줘 사회초년생이나 신혼부부 등에게 불리했던 일부 심사항목을 폐지하기로 했다.
신용등급이나 부채 비율 등도 심사의 실익이 없다고 봐 심사항목에서 제외하기로 했다.
다만 무주택 5년 이상(생애최초주택은 제외)이나 주택담보대출비율(LTV) 70%, 소득의 4.5배 이내 대출 한도 등의 요건은 유지된다.
대출을 받을 수 있는 지역도 수도권 및 지방 광역시에서 세종시 및 인구 50만 이상 도시 6곳으로 확대되고, 취급기관도 우리은행 외에 국민·신한은행이 추가된다.
그동안 허용하지 않던 부분 중도상환도 대출 원금잔액의 50% 이내에서 대출을 받은 지 3년 이내에 허용하기로 했다.
국토부는 공적자금인 주택기금의 리스크 관리를 위해 공유형 모기지의 연간 공급 물량을 7천∼8천가구(1조원)로 제한해 운영할 방침이다.
손질된 제도는 다음 달 16일부터 시행된다.
국토부 관계자는 "공유형 모기지 제도는 이자가 파격적으로 싼 장점과 정책 취지에도 소득 요건·자격 등이 까다로워 그동안 이를 낮춰달라는 요구가 많았다"며 "개선안은 이를 반영한 것"이라고 말했다.
이 관계자는 "또 새로 출시할 수익공유형 은행 모기지는 소득 제한이 없어 주택기금으로 지원받지 못하던 소득 9∼10분위 전세 수요자도 이용할 수 있다"며 "이들이 매매 수요로 전환하면 전세난이 완화되는 효과도 있을 것"이라고 덧붙였다.
전문가 "중대형·고가주택 구입 쉬워질 것"(종합)
시중은행 수익공유형 모기지 '갈아타기' 수요에 인기끌 듯
전국 520만 가구 대상…"고소득자, 강남권 과도한 지원" 지적도
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 27일 국민주택기금외에 시중은행(우리은행)을 통해서도 연 1%대 초저금리의 수익공유형 모기지 대출을 판매하기로 하면서 무주택 또는 1주택 갈아타기 수요자들의 내집마련 기회가 넓어질 것으로 예상된다.
특히 시중은행의 수익공유형 모기지는 종전 국민주택기금을 통한 수익공유형 모기지와 달리 소득제한이 없고 공시가격 9억원 이하·전용면적 102㎡ 이하까지 지원하면서 소득이 높은 중산층들도 혜택을 보게 될 전망이다.
연 소득액이 수억원이 넘는 고액연봉자도 현재 집이 없거나 보유중인 주택을 대출 취급일로부터 1년 내에 처분하면 7년간은 연 1.1%로 주택구입자금을 빌릴 수 있는 것이다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "공시가격 9억원, 전용 102㎡면 시세로는 11억∼12억원, 서울지역의 30∼40평형 중대형 아파트까지 수혜 대상"이라며 "무주택자는 물론 기존 1주택 보유자 가운데 주택을 교체하려는 사람들에게 인기가 높을 것으로 보인다"고 말했다.
◇ 은행 공유형 모기지 서울 103만, 전국 520만 가구 수혜
부동산114 조사에 따르면 시세가 12억원 이하이면서 전용 102㎡ 이하인 아파트는 서울의 경우 103만여가구에 이른다.
수도권과 세종시, 광역시, 인구 50만 가구 이상 도시까지 모두 포함하면 총 520만여가구가 은행 수익공유형 모기지의 대출 가능 범위에 있다.
시중은행 공유형 모기지가 주택기금 공유형 모기지처럼 5년 뒤에 주택을 팔거나 대출금을 상환할 경우 중도상환수수료가 부과되지 않기 때문에 연 1%대의 초저금리가 지원되는 7년 동안만 수익공유형 모기지를 이용한 뒤 주택을 매각하거나 대출금을 상환하는 사람이 많을 전망이다.
국토부 관계자는 "우리나라의 가구당 주택 평균 보유기간이 7∼8년인 것을 감안하면 상당수가 연 1.1%의 초저금리 혜택을 받을 수 있을 것"이라고 말했다.
기존의 국민주택기금을 통한 수익·손익공유형 모기지도 취급 지역이 확대되면서 이용자들이 늘어날 것으로 전문가들은 내다봤다.
현재 시세 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 기금 공유형 모기지 대출 대상은 총 477만여가구에 이른다.
국민은행 박원갑 수석 부동산전문위원은 "기존의 공유형 모기지가 장기 저리 대출상품인 디딤돌 대출과 변별력이 없다는 지적을 받으며 초반 인기를 계속 이어가지 못했다"며 "이번에 대출 지역을 확대하고 심사기준 등 진입 문턱을 낮춰주면서 수요층이 넓어질 것"이라고 말했다.
우리은행 안명숙 부동산팀장은 "최근 전세시장 불안으로 주택 구매로 갈아타는 세입자들이 늘고 있다"며 "공유형 모기지에 관심을 갖는 사람이 꽤 많아질 것"이라고 말했다.
그러나 수익공유형 모기지는 시세차익을 은행과 집주인이 나눠갖는 형태여서 집값 상승기에는 대출 이용 수요가 생각만큼 많지 않을 것이라는 지적도 있다.
실제로 우리은행 부동산연구실의 시뮬레이션 결과에 따르면 주택가격이 연 2% 상승한다고 가정할 경우 7년 거주기간의 주거비용은 수익공유형보다 디딤돌대출을 이용하는 것이 더 적게 드는 것으로 나타났다.
함 센터장은 "최근 정부의 공유형 모기지 대출의 인기가 시들한 것은 지난해 지방은 물론 서울·수도권의 집값이 상승세를 보인 것도 원인으로 꼽힌다"며 "집값이 오르면 시세차익을 은행과 나눠가져야 해 매력이 떨어진다"고 말했다.
◇ 5∼7년 이내 주택 매도시 은행 수익공유형 유리…고소득자·고가주택 특혜 지적도
이에 따라 내집마련 수요자들은 본인의 신청자격, 금리, 대출기간, 집값 상승 가능성, 보유자금 등을 모두 고려해 유리한 쪽으로 선택하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다.
예를 들어 소득 7천만원 이하 가구가 내집마련을 하는 경우 시중은행 공유형 모기지는 최초 7년만 연 1% 초반(1월 기준 1.1%)의 초저리로 대출해주고 나머지는 변동금리여서 7년 이내 주택을 처분하거나 대출금을 상환할 수 있는 사람에게 유리하다.
반면 주택기금은 20년 만기까지 연 1.5%의 금리로 운영되는 만큼 목돈이 없어 대출금을 장기 상환하려는 사람에 적합하다.
그러나 기금 수익공유형은 집값이 크게 올라도 추후 시세차익과 대출 평잔액 등을 따져 연 5%까지만 배분해주면 되지만, 은행상품은 연 7%까지 배분해줘야 해 집값이 많이 오를 것이라고 예상되면 기금 수익공유형이 유리하다.
향후 집값이 안정적으로 상승해 연 1%대의 저금리보다는 시세차익이 매력적이라고 판단되는 사람은 공유형보다는 종전 디딤돌대출을 이용할 만하다.
그러나 일각에서는 아무리 시중은행 상품이라도 공공기관인 대한주택보증이 보증지원을 하면서 고소득층에까지 초저금리로 지원해주는 것이 바람직하냐는 지적도 나온다.
한 부동산 전문가는 "서울 강남의 10억원이 넘는 고가 아파트를 구입하는데 연 1%대 초저금리 대출을 지원할 필요가 있는지 의문"이라며 "소득제한이 없다보니 이번 시범사업 3천가구의 대출 혜택이 결국 구매력이 있는 고액 연봉자들에만 돌아갈 수도 있다"고 말했다.
또다른 전문가는 "정부가 주춤해진 주택시장과 시들해진 공유형 모기지의 인기를 되살리기 위해 또다시 빚내서 집을 사라는 정책을 들고 나왔다"며 "주택구입의 방법을 넓혀준다는 측면에서 긍정적이지만 수혜 대상이 고소득자와 강남권 고가 아파트로 확대되면서 과도한 지원이라는 논란도 따를 것"이라고 말했다.
연봉 상관없이 金利 1%대로 주택대출
조선일보 유하룡 기자
3월부터 수도권 등 15개 市·道
집 옮기는 조건, 1주택자도 가능… 7년後 집값 오르면 은행과 나눠
이르면 3월부터 억대 연봉자라도 집이 없거나 한 채만 있으면 시중 은행에서 연 1%대 저리(低利)로 대출받아 아파트를 구입할 수 있게 된다. 구매 가능한 아파트는 수도권과 지방 광역시, 창원·천안·포항시 등 15개 시·도의 공시 가격 9억원 이하, 전용면적 102㎡ 이하다.
국토교통부는 이 같은 내용의 수익 공유형 아파트 대출 상품을 도입한다고 27일 밝혔다. 이 상품은 시중 은행이 연 1%대 저리로 7년간 집값의 최대 70%까지 빌려주되 7년 후 집값이 오르면 대출금 비율만큼 이익을 가져가는 방식이다.
정부가 이미 국민주택기금을 통해 지원하고 있는 수익 공유형 모기지처럼 저리로 빌려주고 이익을 나누는 방식은 비슷하지만 은행이 자체 재원(財源)으로 대출하는 점이 다르다. 수익 공유형 모기지는 생애최초주택 구입자와 5년 이상 무주택자에 연 소득 제한(7000만원 이하)이 있지만 이번 은행 대출 상품은 소득을 따지지 않고 다(多)주택자만 아니면 누구나 대출 가능하다.
국토부는 3~4월에 우리은행을 통해 3000가구 규모로 시범 사업을 벌인 뒤 확대 여부를 결정하기로 했다. 국토부는 이와는 별도로 수익 공유형 모기지의 적용 지역을 수익형 은행 대출과 마찬가지로 수도권과 지방 광역시, 세종시와 인구 50만명이 15곳으로 넓힌다.
1%대 금리… 2억 빌리면 7년간 이자 2800만원(최대) 덜 내
조선일보 유하룡 기자
[수익공유형 주택 대출 Q&A]
- 대출 7년후 정산해 차익 나눠
6억 주택, 3억 대출받아 구입… 1억원의 이익이 났다면 50%인 5000만원 은행에 지급
- 2억5000만원 아파트 구입
수익공유형 은행대출 받으면 7년간 집값 전혀 안 올라도
전세·월세로 거주할 때보다 주거비용 28%·48% 낮아
정부가 이르면 3월부터 시중은행을 통해 연 1%대 초저금리 수익공유형 아파트 대출을 도입하기로 결정했다. 그동안 정부는 국민주택기금을 통해 연소득 7000만원 이하 무주택자에게만 연 1%대 저리(低利) 대출을 지원해 왔지만 앞으로 이런 규제가 확 풀린다.
새로운 아파트 대출은 연봉 1억원이 넘는 고소득자도 대출이 가능하다. 다(多)주택자만 아니면 된다. 대출 대상 아파트도 공시가격 9억원 이하, 면적은 전용 102㎡ 이하까지 대폭 확대됐다. 전국 아파트의 80% 정도가 기준을 충족한다.
전문가들은 이제 누구나 마음만 먹으면 연 1%대 금리로 내 집을 마련할 수 있는 길이 열렸다고 평가한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "고가(高價) 전세나 월세로 살던 중산층이나 고소득 무주택자들이 매수 세력으로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. 새로 도입될 수익공유형 은행 대출 상품에 대한 궁금증을 문답으로 풀어본다.
―정부가 시행 중인 수익공유형 모기지와 다른 점은.
"둘 다 기본 구조는 똑같다. 대출자가 시중금리보다 낮은 이자로 돈을 빌리되 향후 집값이 오르면 은행 또는 기금과 시세(時勢) 차익을 일정 비율로 나눠 갖는 방식이다. 등기부상 주택 소유권은 구입자가 100% 보유한다. 각종 세금도 구입자가 낸다. 수익공유형 모기지는 정부가 국민주택기금을 통해 대출해 준다. 반면 수익공유형 은행 대출은 시중은행이 자체 재원(財源)으로 시행한다는 점에서 다르다."
―대출 조건도 다른가.
"그렇다. 수익공유형 모기지가 은행 대출보다 신청 자격이 까다롭다. 생애최초주택구입자나 5년 이상 무주택자이면서 연소득도 6000만~7000만원 이하여야 한다. 은행 대출의 경우 소득제한이 없고 다주택자만 아니면 누구나 신청할 수 있다. 1주택 소유자는 기존 주택을 파는 조건으로 신청할 수 있다. 대출 대상도 주택기금 모기지는 감정가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하로 제한되는 반면 은행 대출은 공시가격 9억원(감정가 12억원 안팎) 이하, 전용 102㎡ 이하다."
―은행과 차익을 언제, 어떤 방식으로 나누나.
"대출받고 7년이 지나면 주택을 팔지 않더라도 그 시점의 집값(감정가격)과 매입 당시 가격을 비교해 정산한다. 이익이 나면 최초 매입 가격에서 대출금 비율만큼 은행이 가져간다. 예를 들어 6억원짜리 집을 3억원 대출받아 사서 7년 뒤 1억원의 이익이 났다면 은행 대출 비율인 50%, 즉 5000만원을 지급해야 한다. 다만 대출자가 목돈이 없을 경우 은행 몫의 이익을 기존 대출에 얹어서 갚아나가면 된다."
―변동금리이기 때문에 장기적으로 보면 손해 아닌가.
"7년까지는 무조건 유리하다. 3월 상품 출시 시점 금리는 연 1% 안팎이 될 전망이다. 향후 금리가 올라도 7년째까지는 일반 담보대출보다 여전히 2~3%포인트 낮다. 예를 들어 2억원을 빌리면 일반 대출보다 7년간 최대 2800만원 정도 이자를 덜 낸다. 다만 8년째부터는 일반 변동금리(주택 담보대출 기준금리+가산금리)로 바뀐다."
―거치기간이 있나.
"최대 5년까지 이자만 낸 뒤 이후 15~25년에 걸쳐 원리금을 균등분할 상환해야 한다. 대출 실행 3년 안에 대출 원금의 50%까지 중도 상환해도 페널티를 물지는 않는다."
―전세나 월세보다 유리한가.
"우리은행이 시세 2억5000만원 아파트를 수익공유형 은행 대출로 구입할 경우와 전세(1억7000만원)와 월세(보증금 3000만원·월 70만원)로 거주할 경우를 계산해 본 결과, 집값이 떨어지지만 않으면 수익공유형 은행 대출이 유리한 것으로 나타났다. 7년 동안 집값이 전혀 안 올라도 공유형 대출의 주거비용이 전세와 월세보다 각각 28%, 48% 낮았다."
―우리은행에서만 대출을 취급하나.
"일단 우리은행에서 3월부터 3000가구 대상으로 시범 실시한 뒤 취급 은행과 대출 규모 확대 여부를 검토할 예정이다."
―1주택자인 아버지와 같이 사는 20대 자녀도 신청할 수 있나.
"가능하다. 세대주 여부에 관계없이 대출 신청자 본인이 무주택자나 1주택자라면 대출을 신청할 수 있다. 다만 1주택자는 기존 주택을 팔아야 한다."
연 1%대 ‘수익 공유형 모기지’ 나온다
국토교통부 업무 계획… 집값 오르면 은행과 수익 나눠
국민일보 세종=이용상 기자
소득에 관계없이 누구라도 연 1%대 초저금리로 대출받아 집을 구매한 뒤 집값이 오르면 수익을 은행과 나누는 '수익 공유형 모기지'가 나온다. 기존의 공유형 모기지도 대출 조건을 완화해 사회 초년생이나 신혼부부가 쉽게 대출을 받을 수 있도록 했다. 고속버스도 평일·주말권 등 정액권이 출시되고 철도처럼 스마트폰으로 예약·발권이 가능해질 전망이다. 통일시대를 대비해 남북을 잇는 도로·철도 공사도 추진된다.
국토교통부는 이 같은 내용의 '2015년 주요업무 추진계획'을 27일 발표했다. 국토부는 이번 계획에서 2017년도까지 달성키로 했던 30% 규제감축 목표를 올해 안에 마무리해 경제에 활력을 불어넣는 한편 서민·중산층에 대한 주거 지원에도 적극 나서겠다는 의지를 밝혔다.
국토교통부가 대상을 확대키로 한 ‘공유형 모기지’는 주택기금을 재원으로 하는 상품으로 연 1%대 초저금리로 대출받아 집을 산 뒤 집값 변경에 따른 이익이나 손해를 대출기관과 공유하는 형태다. 고가 전세주택 수요자들을 매매시장에 끌어들여 전세난을 완화하겠다는 목적이다.
국토부는 이 공유형 모기지 심사 시 사회 초년생이나 신혼부부에게 불리했던 무주택 기간, 세대원 수, 재직 기간, 청약통장 가입 기간 가점 등 일부 심사 항목을 폐지키로 했다. 신용등급, 부채비율 등 항목도 없앤다. 대상 지역도 수도권과 광역시에서 세종시와 창원 청주 전주 천안 김해 포항 등 인구 50만명이 넘는 지역으로 확대된다. 대출 취급 기관도 기존 우리은행에서 국민·신한은행이 추가됐다. 대출 후 3년 이내에는 대출 원금 잔액의 50% 내에서 부분 중도상환도 허용된다.
은행 자금을 재원으로 출시되는 ‘수익 공유형 은행대출’은 1%대 초저금리로 대출을 받고 집값 상승분을 공유하는 상품이다. 1년 안에 기존 주택을 처분하는 조건만 있다. 특히 5년 이상 무주택자, 부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초주택의 경우 7000만원 이하) 등의 자격 요건은 모두 없앴다. 대상 주택도 공시가격 9억원 이하, 전용면적 102㎡ 이하로 주택기금 대출보다 완화됐다. 조건을 완화해 최대한 수요를 끌어내기 위함이지만 소득 제한이 없어 고소득층의 투자를 지원해준다는 지적도 나오고 있다. 게다가 최대 집값의 70%까지 대출해준다. 다만 1%대 초저금리는 전체 대출 기간인 20년 또는 30년 중 최초 7년만 적용된다. 7년이 지나면 감정평가를 통해 주택 가격 상승분을 정산하고 당초 주택 매입가격에서 대출 평균 잔액이 차지하는 비율만큼의 이익을 은행이 가져간다.
국토부는 주택기금의 건전성을 위해 공유형 모기지 공급물량은 연간 7000∼8000가구로 제한하고, 초저리 은행 대출은 일단 3000가구 정도만 시범사업을 실시할 계획이다.
누구나 1%대 금리… 3월부터 새 주택대출
경향신문 조미덥 기자
주택시장 활성화 위해 은행서도 ‘수익공유형 모기지’ 출시케
8년 후엔 변동금리 전환… 고정금리 기조에 ‘엇박자’ 논란도
고소득자가 중·대형 아파트를 사도 연 1%대 대출을 받는 공유형 모기지가 국토교통부 주도로 출시된다. 하지만 변동금리 상품인 데다 8년째로 접어들면 저금리 혜택이 사라져 ‘안정적인 고정금리 대출을 늘린다’는 금융위원회의 가계부채 대책과 ‘엇박자’라는 지적이 나온다.
부동산시장 활성화를 위해 내놓은 정책이 가계부채 대책에 혼선을 초래하게 되는 셈이다.
국토부는 27일 ‘2015년 업무계획’에서 주택시장 정상화 대책의 하나로 오는 3~4월에 우리은행이 ‘수익공유형 은행 모기지’를 출시한다고 밝혔다. 공유형 모기지는 정부가 국민주택기금에서 연 1%대 고정금리로 무주택자에게 20년 동안 아파트 구입 자금을 빌려주는 대신 집값이 오르면 정부와 그 차익을 나누는 대출 상품이다. 2013년 12월 출시돼 1만여건의 대출 실적을 올렸다.
정부는 주택기금으로 빌려주던 지금의 공유형 모기지와는 달리 앞으로 은행 자금으로 운영하는 상품을 내놓도록 할 계획이다. 대신 새로운 상품에는 연소득 7000만원(부부 합산) 이하라는 소득 제한을 없애고, ‘6억원 이하, 85㎡ 이하’였던 아파트 조건을 ‘9억원 이하, 102㎡ 이하’로 완화했다. 이 기준대로라면 서울의 39평 아파트를 살 때도 대상이 된다. 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자도 대출받을 수 있다. 현재 집이 있지만 좀 더 큰 아파트로 옮겨가려는 사람들도 대상이 되도록 하겠다는 것이다.
문제는 금리 조건이다. 주택기금의 공유형 모기지는 20년간 연 1.5%의 고정금리가 적용된다. 하지만 은행이 내놓을 상품은 대출기간이 20년 또는 30년으로 비슷하지만 변동금리다. 향후 금리가 인상되면 가계 부담이 커질 수 있는 것이다. 게다가 처음 7년 동안은 은행연합회의 기준금리(코픽스)보다 1%포인트 낮은 초저금리(1월 기준으로 연 1.1%)로 빌릴 수 있지만, 8년째부터는 일반 주택담보대출 금리로 바뀌어 금리 변동의 영향에 그대로 노출된다.
국토부의 대책은 고정금리를 늘린다는 금융위의 가계부채 대책과 모순된다는 지적을 받고 있다. 금융위는 한국의 변동금리 대출 비중이 매우 높아 금리가 상승하면 가계의 이자부담이 급격히 늘어날 수 있다고 보고, 2017년까지 전체 대출에서 고정금리의 비중을 40%로 확대한다는 목표를 세우고 있다. 이에 따라 은행들은 신규 가계대출 중 고정금리 대출의 비중을 지난해 초 15%에서 최근 50%까지 늘리고 있다. 하지만 신규 고정금리 대출 중 상당수는 몇 년만 고정금리로 운영하다 변동금리로 바뀌는 ‘혼합형 대출’이어서 ‘눈 가리고 아웅’이라는 비판을 받고 있다. 이런 상황에서 정부가 처음부터 변동금리가 적용되고, 7년 후에 이자부담이 늘어나는 대출을 새로 내놓은 것이다.
국토부 관계자는 “변동금리지만 초반에 연 1%대로 금리가 낮아 큰 문제는 없을 것으로 본다”면서 “초반에 3000호 시범사업을 진행하고 난 후 부작용이 있다면 보완하겠다”고 말했다. 전성인 홍익대 교수는 “정부의 ‘빚내서 집 사라’는 대책 기조가 확대되고 있는데, 앞으로 집값이 떨어지면 가계가 큰 손해를 보게 될 것”이라고 비판했다.
국토부는 주택기금과 은행의 공유형 모기지 모두 대상 지역을 수도권과 지방 광역시 외에 세종시와 인구 50만명 이상 도시(창원·청주·전주·천안·김해·포항)로 확대했다.
무주택자 누구나 집 구입 때 1%대 금리… 공유형 모기지 문턱 완화
소득 상관없이 7년간 초저금리… 집값 상승 이득은 은행과 나눠야
한국일보 세종=고찬유 기자
이르면 3월 소득 수준과 상관없이 누구나 빌릴 수 있는 연 1%대 초저금리 주택담보대출 상품이 나온다. 낮은 금리로 대출을 받는 대신 집값이 상승하는데 따른 이득은 은행과 나눠 가져야 한다. 또 환경 보전을 위해 공장 건축 요건이 엄격한 비(非) 도시지역에 대해 규제를 완화해 공장을 짓기가 한결 쉬워진다.
국토교통부는 27일 이런 내용을 담은 ‘2015년도 주요 정책과제 추진 계획’을 발표했다.
이번에 새롭게 선보인 수익공유형 은행 모기지는 주택기금을 활용하는 기존 공유형 정책 모기지와 달리 민간 은행 재원을 이용하는 상품이다. 우선 3~4월 중 우리은행을 통해 3,000가구를 대상으로 시범사업이 진행된다. 소득과 상관없이 무주택자라면 누구나 이용할 수 있으며, 1주택 소유자라도 기존 주택을 일정 기간 안에 처분하는 조건으로 대출을 받을 수 있다. 5년 이상 무주택자, 부부합산 연소득 6,000만원 이하 등 기존 공유형 정책 모기지의 까다로운 자격 조건을 없앤 것이다. 다만 수도권과 광역시, 세종, 인구 50만 이상 도시에서 공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 주택만 해당된다.
집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있으며, 대출기간은 20년 또는 30년이다. 금리는 시중 금리에 연동되도록 ‘코픽스 금리-1%포인트’로 정해진다. 현재 금리 수준(15일 현재 2.16%)을 감안하면 초기에는 1% 초반대에서 출시될 전망이다. 그러나 이 금리는 전체 대출기간 중 최초 7년간만 적용되고, 8년째부터는 일반 주택담보대출로 전환된다. ‘수익공유’라는 이름처럼 주택을 산 뒤 7년이 되면 감정평가를 통해 집값이 상승한 만큼의 금액을 은행과 일정 부분 나누게 된다.
기존 공유형 정책 모기지의 가입 문턱도 대폭 낮아진다. 우선 무주택 기간이나 가족 수 등 사회초년생이나 신혼부부 등에게 불리했던 일부 심사 항목을 폐지한다. 가입 지역은 은행 모기지와 동일하게 넓혔고, 취급기관은 우리은행 외에 신한 국민은행이 추가된다. 바뀐 정책 모기지는 다음달 16일 출시된다.
아울러 정부는 공장 수요가 많은 비도시지역 내 관리지역에서 엄격히 제한하고 있는 공장 건축 기준을 완화하기로 했다. 예컨대 현재 세제(샴푸 등) 염색가공 섬유표백 등 특정 화학제품을 만드는 업종은 비도시지역에 공장을 지을 수 없었지만, 앞으로 환경오염 우려가 적다고 판단되면 허용된다.
이밖에 통일시대에 대비해 경원선과 금강산선, 동해선, 문산-남방한계선 구간 고속도로 등 남북 철도, 도로의 남한 내 단절구간 건설이 추진된다. 광역버스 좌석제 정착을 위해 2층버스를 도입하고, 경기 등지에서 서울 도심까지 가는 버스의 요금은 높게, 부도심까지만 가는 버스의 요금은 낮게 매기는 시범사업도 추진한다. 공공임대주택 물량은 역대 최대 수준인 12만 가구를 공급하고, 저소득층에게는 7월부터 월 평균 11만원의 주거급여를 지급한다.
소득 제한없는 '은행 수익공유형 모기지' 3월 출시…억대 연봉자도 1%대 대출로 내집마련 가능
한국경제 김보형 기자
국토부, 3000가구 시범사업
매입 주택도 중대형으로 완화
대출금리 '코픽스 -1%P' 수준
7년 후 일반 주택대출로 전환
"상환 기간 등 꼼꼼히 따져야"
'주택기금 모기지'도 대상 확대
이르면 오는 3월부터 우리은행에서 연 1%대 초저금리로 집값의 70%까지 대출받아 9억원 이하 주택을 살 수 있게 된다. 구입 후 시세 차익이 발생했을 때는 시중은행과 수익을 공유하는 조건의 대출(시중은행 수익공유형 모기지)이다. 부동산 전문가들은 주택 신규 수요와 교체 수요자들의 내집마련 기회가 넓어질 것으로 예상했다.
중대형 아파트도 초저금리 대출
국토교통부는 2015년 업무계획에서 시중은행 수익공유형 모기지를 신규 도입한다고 27일 발표했다. 우리은행을 통해 3000가구를 대상으로 시범사업을 한 뒤 성과와 문제점을 봐가면서 사업대상을 확대한다.
앞서 도입한 국민주택기금 공유형 모기지와 같이 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있지만 부부합산 연소득 등 신청자격 요건을 없애 중산층도 대출받을 수 있도록 했다. 억대 연봉자는 물론 1주택자도 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출이 가능하다. 매입 대상 주택도 85㎡ 이하·6억원 이하에서 102㎡ 이하·9억원 이하 중대형 아파트로 완화한다.
대출 금리는 ‘코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리 -1%포인트’로 결정한다. 이달 기준 연 1.1%로 주택기금 공유형 모기지(연 1.5%)보다 저렴하다. 단 최초 7년까지만 이 금리를 적용한다.
7년이 지나면 감정평가를 통해 주택 가격 상승분을 정산해 차익을 나눈다. 이후 8년째부터는 일반 주택담보대출로 전환한다.
수도권과 지방광역시 세종시는 물론 인구 50만명 이상 지방 도시(창원·청주·전주·천안·김해·포항)에 있는 주택도 대출대상이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 강남권의 옛 40평형대 중대형 아파트 매수자도 저금리 주택담보대출을 받을 수 있게 돼 주택 교체수요가 늘어날 것”이라면서도 “대출금리와 집값 상승 가능성 등을 꼼꼼하게 따져 내게 맞는 상품을 선택하는 게 좋다”고 조언했다.
주택기금 공유형 모기지 이용 조건도 다음달 16일부터 추가로 완화한다. 사회초년생이나 신혼부부 등에게 불리했던 무주택 기간과 재직 기간, 청약통장 가입 기간 등 일부 심사항목을 폐지하기로 했다. 신용등급과 부채비율도 심사항목에서 제외한다. 수도권과 지방광역시로 제한된 대출 가능 지역도 은행 수익공유형 모기지와 같이 확대한다. 취급기관도 우리은행 외에 국민은행과 신한은행을 추가한다.
하지만 고액 자산가들이 주로 매입하는 중대형 아파트의 담보대출을 공공기관인 대한주택보증이 보증을 서는 것이 적절하냐는 지적과 고가 아파트 담보대출이 금융회사의 건전성을 해칠 수 있다는 우려도 나온다.
금리 수익배분 등 종합적으로 따져야
은행 수익공유형 모기지는 대출 만기 때 집값 상승에 따른 수익을 대출기관인 은행과 나누는 상품인 만큼 향후 집값 상승 가능성은 물론 신청자격, 대출기간, 금리 등을 검토해야 한다고 전문가들은 지적했다. 두 가지 상품을 모두 이용할 수 있는 연소득 7000만원 이하 가구가 특히 그렇다.
새로 나오는 은행 수익공유형 모기지는 최초 7년만 연 1% 초반의 초저금리로 대출해주고 그 이후부터는 변동금리가 적용되는 만큼 7년 이내 주택을 처분하거나 대출금을 상환할 수 있는 가구에 유리하다. 주택기금 공유형모기지는 20년 만기로 연 1.5% 고정금리로 운용되는 만큼 목돈이 없는 경우 혜택이 크다.
집값이 올랐을 경우 주택기금 공유형모기지는 연 5%까지만 배분해주면 되지만 은행상품은 상한이 7%로 높아 집값이 많이 오르면 상대적으로 수익이 줄어든다.
누구나 가능한 1%대 주택대출
공유형모기지, 공시지가 9억원까지 확대
매일경제 고재만 김태성 기자
이르면 3월에 억대 연봉자도 연 1%대 초저금리로 주택구입비용을 빌릴 수 있는 주택담보대출 상품이 나온다. 싼 이자로 돈을 빌려주되 주택 가격이 올랐을 때 그 수익을 은행과 나누는 식으로 운영된다.
27일 국토교통부는 ‘2015년 업무계획’을 발표하면서 3~4월 중 이 같은 성격의 ‘수익공유형 은행 모기지’ 상품을 우리은행에서 출시한다고 밝혔다.
정부가 앞서 내놓은 주택기금을 활용한 공유형 모기지 상품과 구조는 비슷하지만, 소득조건을 포함해 가입 시 필요한 까다로운 자격조건을 없앤 것이 특징이다. 소득 제한이 없어 억대 연봉자뿐 아니라 이미 집 1채를 보유한 사람도 주택을 처분하는 조건으로 대출받을 수 있다. 고정금리가 아닌 변동금리대출이며 적용 대상 주택도 수도권과 광역시에서 세종시, 인구 50만명 이상 대도시의 공시가격 9억원 이하, 전용면적 102㎡ 아파트로 확대된다.
대출 한도는 구입하는 주택 가격의 70%까지다. 국토부는 일단 올해 3000가구를 대상으로 시범출시한 후 향후 대상과 한도를 늘릴 방침이다. 서울에서는 이 기준에 맞는 아파트 비중이 79.7%, 경기와 인천도 각각 84%와 86.3%에 달해 사실상 대부분의 수도권 아파트를 구입할 때 새 대출상품을 활용할 수 있는 것으로 나타났다.
연1% 대출받아 중대형 갈아탈까
소득제한 없는 수익공유형 은행 모기지 3월 출시
매일경제 김태성 기자
정부가 소득과 상관없이 누구나 이용할 수 있는 새 공유형 모기지 상품을 내놓는 것은 현재 고가 전세에 머물러 있는 고소득층을 주택 매매로 이끌어내기 위해서다. 손태락 국토교통부 주택토지실장은 27일 “집을 구입할 여력이 있으면서도 전세살이를 하는 계층이 매매로 갈아탈 수 있게 하는 유인요소를 제공하는 것”이라고 설명했다.
오는 3~4월 우리은행을 통해 출시되는 수익공유형 은행 모기지는 주택기금을 활용해 운영하는 기존 모기지에 비해 가입자격을 대폭 낮춘 것이 특징이다. 2013년 처음 출시된 공유형 모기지는 연 1~2%대 초저금리로 주택구입자금을 대출받는 대신 대출만기 때 집값 변동에 따른 이익 또는 손실을 대출회사와 나눠 갖는 상품이다.
수익공유형 은행 모기지는 이 같은 성격은 그대로 유지하면서도 기존 모기지와 달리 가입 시 지켜야 하는 소득조건이 없다. 기존 상품은 5년 이상 무주택자이면서 부부합산 연소득 6000만원 이하, 생애 최초 주택 구입자의 경우 연소득 7000만원 이하일 때만 이용 가능하다.
1주택자도 대출을 받은 뒤 1년 안에 기존 주택을 매각하면 대출을 받는 데 아무 문제가 없다. 비슷한 저금리 주택자금대출인 디딤돌대출이 1주택자에게 대출 시 3개월 내 기존 주택을 처분하도록 한 것과 비교하면 처분 기간에 더 여유가 있는 셈이다.
대출을 받아 구입 가능한 주택 요건도 공시가격 9억원 이하면서 전용면적 102㎡ 이하인 중대형 아파트로 완화됐다. 기존 상품은 감정평가 6억원 이하, 전용면적 85㎡일 때만 살 수 있었다.
국토부 관계자는 “공시가격 9억원이면 실거래가로는 11억~12억원 선이 된다”고 설명했다.
수익공유형과 손익공유형으로 나뉘는 기존 모기지와 달리 새로운 모기지 상품은 수익공유형으로만 운영된다. 대출한도는 집값의 70%까지다. 20년 혹은 30년간의 변동금리 상품이지만 대출받은 지 최초 7년간은 시중 코픽스에서 1%포인트를 뺀 금리가 적용된다. 최근 금리 수준을 감안하면 연 1% 내외가 될 것으로 예상된다. 이후에는 시중 주택담보대출 금리 수준으로 전환된다. 국토부는 우선 올해 3000가구 한정으로 새 모기지 시범사업을 펼친 후 결과에 따라 본사업으로 확대한다는 계획이다.
시장에서는 무주택자 또는 1주택 갈아타기 수요자들의 내 집 마련 기회가 넓어질 것으로 기대했다. 특히 공시가격 9억원 이하, 전용면적 102㎡ 이하까지 대상이 확대되면서 소득이 높은 중산층이 혜택을 보게 될 전망이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 지역의 옛 40평형대 중대형 아파트까지 7년간 연 1%대 초저금리로 지원해 주겠다는 것”이라며 “무주택자는 물론 기존 1주택 보유자 가운데 중대형으로 옮겨가려는 사람들에게 인기가 높을 것”이라고 말했다.
주택기금을 활용한 기존 모기지 상품도 다음달 16일부터 문턱을 대폭 낮춰 새롭게 선보인다.
무주택 기간이나 가구원 수, 재직 기간 등 사회 초년생과 신혼부부 등 젊은 층이 대출을 받을 때 불리하게 작용했던 심사항목을 폐지한다. 신용등급과 부채비율도 제외하기로 했다. 대출 가능 지역도 기존 서울·수도권 및 지방 광역시에서 세종시를 포함해 인구 50만명 이상인 도시로 확대된다.
소득제한 없앤 연1%대 '수익공유형 모기지' 나온다
[아시아경제 윤나영 기자] 이르면 3~4월 소득 수준과 관계없이 모든 계층이 이용할 수 있는 연 1%대의 주택담보대출 '수익 공유형 모기지'가 출시된다. 주택기금이 지원하는 공유형 모기지의 대상 지역도 확대된다.
국토교통부는 이런 내용의 공유형 모기지 개선안을 발표했다. 이에 따르면 3~4월께 우리은행에서 주택기금과 별도로 은행 재원으로 운용하는 수익 공유형 모기지 상품을 출시한다. 수익 공유형 모기지는 주택기금을 활용한 공유형 모기지와 비슷한 구조의 상품이다. 초저리로 주택 구입 자금을 대출해주고 대출 만기 때 집값 상승에 따른 수익을 나눠 갖는다.
기존의 주택기금 공유형 모기지가 부부합산 연소득 7000만원 이하의 생애최초 주택구입자 또는 부부합산 연소득 6000만원 이하의 5년 무주택자로 신청자격이 제한되는 데 반해 이번에 출시하는 은행대출 수익공유형 모기지 상품은 소득 제한이 없다. 또 주택기금 공유형 모기지와 달리, 처분하는 것을 조건으로 1주택자에게도 신청자격을 부여한다.
공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하인 아파트를 대상으로 하며, 만기 20년 1.5%의 고정금리가 적용되는 주택기금 공유형 모기지와 달리 최초 7년 간은 시중금리보다 1%포인트 정도 낮은 변동금리가 적용되고, 7년 후부터는 해당 시점의 일반 주택담보대출 금리로 전환된다. 국토부는 3000가구를 대상으로 시범사업을 한 뒤 문제점을 살펴 본 사업을 추진할 계획이다. 이 상품은 상품구조 확정, 은행-보증기관 협의, 감독당국의 심사 등을 거쳐 이르면 올 3~4월 중 은행창구에서 신청을 접수할 예정이다.
국토부는 또 다음달 16일부터 기존 주택기금 공유형 모기지의 대상 지역을 수도권 및 지방 광역시에서 세종시와 인구 50만명 이상 도시로까지 확대하기로 했다. 취급기관도 기존 우리은행 한 군데에서 우리·국민·신한은행 3곳으로 확대했다.
무주택 세대주 구성기간·재직기간·세대원수 등 사회초년생과 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 일부 심사항목과 신용등급·부채비율 등의 항목도 폐지하기로 했다. 다만 주택담보대출비율(LTV) 70%, 소득의 4.5배 이내 대출한도는 유지하기로 했다.
국토부는 공유형 모기지의 공급물량을 주택기금의 건전성을 감안해 연 7000~8000가구(1조원)로 제한해 운영할 방침이다.
국토부 관계자는 "이번 개선으로 공유형 모기지의 문턱이 크게 낮아져 다양한 계층이 공유형 모기지를 이용할 수 있을 것"이라면서 "은행재원으로 공유형 모기지가 지원됨에 따라 주택기금으로 지원되지 못하는 9~10분위 전세수요자들도 매매로 전환할 것"이라고 말했다.
'1% 금리 주택대출' 받으려면…1주택자는 1년내 집 팔아야
[이데일리 박종오 기자] 국토교통부는 우리은행이 오는 3~4월 중 대출 금리를 최저 연 1% 선까지 낮춘 주택 자금 마련 상품인 ‘수익공유형 모기지’를 출시한다고 밝혔다. 가계 소득과 관계없이 누구나 이용할 수 있는 파격적인 조건이다. 이를테면 억대 연봉을 받은 1주택 보유자라도 대출받을 수 있다.
새 대출 상품을 둘러싼 궁금증을 일문일답 형식으로 정리했다.
△정부가 2013년 말 출시했던 ‘수익·손익공유형 모기지’ 상품과 뭐가 다르나.
-기존 공유형 모기지는 대출받은 집주인의 수익이나 손실을 ‘국민주택기금’과 나누는 방식이다. 정부 기금을 투입하기 때문에 아무나 이 상품을 이용할 수 없었다. 예를 들어 기존 공유형 모기지는 부부합산 연소득 6000만~7000만원 이하인 무주택자가 6억원·전용면적 85㎡ 이하 주택을 살 때만 지원받을 수 있다.
하지만 새 모기지 상품은 우리은행이 자체 자금을 사용한다. 기금을 쓰는 것이 아니므로 신청 자격에서 소득 기준을 없앴다는 것이 가장 큰 차이점이다. 집값이 올랐을 때 그 시세 차익을 대출 이용자와 은행이 나눠 갖는 ‘수익공유형’만 취급한다는 것도 다르다.
△집을 한 채 갖고 있는 사람도 대출을 받을 수 있다던데.
-그렇다. 단, 주택담보대출을 받고 1년 안에 기존 주택을 처분하도록 조건을 달 예정이다.
△대출 대상은.
-서울·인천·경기 등 수도권과 5개 광역시, 세종시, 김해·전주·창원·천안·청주·포항시 등 인구 50만 이상 도시에 위치한 공시가격 9억원·전용면적 102㎡ 이하인 아파트다. 정부의 공시가격은 아파트 기준으로 통상 일반 시세의 80~90% 선이다. 그러므로 실제로는 매매가 10억원짜리 아파트도 대출 대상이 될 수 있다.
국토부 조사에 따르면 전국 아파트의 87%가 두 가지 조건을 모두 만족한다. 사실상 서울 강남의 일부 고가 중소형 아파트나 대형 아파트를 제외하면 대부분 이용할 수 있다는 이야기다.
△얼마나 대출해주나.
-집값의 최대 70%까지 가능하다. 다만 은행이 자체적으로 대출 신청자의 소득을 심사해 대출액을 조정할 수 있다. 현재 시중은행은 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하고 있다. 연간 소득이 5000만원일 경우 총 부채의 원리금 상환액이 연 3000만원을 넘을 수 없다는 의미다.
△금리 등 구체적인 대출 조건은.
-만기는 20·30년이고, 이자만 내는 거치기간은 5년 이내에서 자율적으로 결정할 수 있는 원리금 균등 분할 상환 방식이다. 기본적으로 변동금리 상품이다. 최초 7년간 대출 금리는 전국은행연합회가 매달 발표하는 주택담보대출 기준 금리인 코픽스(COFIX)에서 1%포인트 가량 낮은 수준에 제공한다. 지난달 신규 취급액 기준 코픽스가 2.16%였다. 만약 지금 당장 상품을 출시한다면 연 1.16% 금리가 적용되는 셈이다.
△만기 때까지 같은 기준을 적용하나.
-그렇지 않다. 대출받은 지 8년째가 되면 집주인과 은행이 집값 상승분을 함께 나눠 갖고, 시중은행에서 운용하는 일반 주택담보대출 상품으로 갈아타야 한다.
△집값이 올랐다면 수익은 어떻게 나누나.
-만약 대출받아 산 집값이 7년 뒤 올랐다면 ‘대출 잔액의 평균 금액’만큼을 은행 지분으로 보고 오른 집값 일부를 은행에 내놓아야 한다.
예컨대 내 돈 6000만원에 20년 만기인 모기지 대출 1억4000만원을 받아 2억원짜리 아파트를 샀다고 치자. 이 집이 7년 뒤 3억원까지 올랐다면 시세 차익은 1억원이다. 이걸 집주인이 혼자 다 갖는 것이 아니라, 원래 집값(2억원)에서 대출 평균 잔액(대출액의 80%·1억1200만원으로 가정)이 차지하는 비중인 56%만큼을 은행에 지급해야 한다. 이 경우 5600만원을 뺀 4400만원만 집주인 몫이다.
다만 은행의 수익률은 최대 연 7% 이내로 제한한다. 이미 납부한 이자(연 1.1%)를 제외하고 나머지 연 5.9%에 해당하는 수익 4600여만원(대출 평균 잔액 1억1200만원×연 5.9%×7년)만 은행에 주면 된다는 뜻이다.
△집을 처분하지 않았더라도 은행에 수익금을 지불해야 하나.
-그렇다. 여유 자금이 모자라면 추가 대출을 받아 갚아야 한다.
△만약 집값이 떨어진다면.
-정산하지 않아도 된다.
△대출금을 일찍 갚아도 되나.
-가능하다. 다만 5년 안에 집을 팔거나 대출금을 갚는다면 수수료를 일부 부담해야 한다. 만약 그 사이 집값이 올랐다면 수익은 기존 방식대로 나누면 된다.
△정부가 은행에 보증을 선다는데 집값이 떨어지면 손실을 떠안는 것 아닌가.
-현재 시중은행들의 주택담보대출 금리는 코픽스에 가산금리, 그리고 회사의 자체 이익률을 더해 책정하고 있다. 은행이 자금 조달 비용에도 못 미치는 1%대 대출 이자만 받는다면 큰 손해를 보게 될 것이다. 집값이 올라 은행이 나눠가질 수익이 있다면 문제가 없겠지만, 만약 집값이 하락할 경우에 대비해 조달 원가 수준을 대한주택보증이 지급 보증할 계획이다. 거꾸로 집값이 일정 수준 이상으로 오르면 주택보증이 수익을 은행과 나눠갖는 방안도 검토 중이다.
△어떻게 이용할 수 있나.
-우리은행 시중 창구에서 오는 3~4월 중 선보인다. 시범 사업으로 3000가구 정도를 지원할 예정이다.
1%대 수익 공유형 모기지, 고소득층 주택 구입 늘까
조선비즈 이진혁 기자
대기업에서 일하는 A씨는 1억원의 연봉을 받고 있다. 회사가 가까운 서울 강남구 근처로 이사하고 싶지만, 집을 살 정도로 모아둔 돈은 없다. 현재 사는 집의 전세금을 제하면 대출을 받아야 하는데, 아들이 대학 입학을 앞두고 있어 부담스럽다. 그러던 A씨는 정부가 내놓은 은행 수익공유형 모기지 상품을 보게 됐다. 소득 제한 없이 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있고, 금리 역시 1%대인 상품이다. 앞으로 집값이 상승하면 절반을 은행이 갖고 가는 게 불만이지만, 어차피 이번에 이사를 하게 되면 계속 살 계획이라 A씨는 이 상품을 통해 집을 사기로 했다.
정부가 소득에 제한을 두지 않고, 누구나 대출을 받을 수 있는 1%대 금리의 수익공유형 모기지 상품을 출시했다. 고소득층의 주택 매매를 유도하기 위해서다.
국토교통부는 은행 수익공유형 모기지의 조건을 기존 공유형 모기지에 비해 크게 완화했다. 소득 조건이 없을뿐더러 주택 보유자도 1년 안에 기존 주택을 매각하면 대출을 받을 수 있도록 했다. 기존 상품의 경우 5년 이상 무주택자, 부부합산 연소득 6000만원 이하, 생애 최초 주택 구입자는 7000만원 이하라는 조건이 있었다.
국토교통부 제공
대출 대상 주택의 조건도 완화됐다. 기존에는 담보평가 6억원, 전용면적 85㎡ 이하만 가능했지만, 이번에 나온 수익공유형 모기지는 공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 아파트까지 가능하다. 이로 인해 고소득자들이 주택을 갈아타는 수요가 늘 것이라는 전망도 나온다.
금리 역시 주택기금 공유형 모기지(연 1.5%)보다 낮은 1%대다. 은행 수익공유형 모기지의 경우 ‘코픽스 금리-1%포인트’로 정해진다. 코픽스(COFIX) 금리는 국내 9개 은행의 자금조달 관련 정보를 기초로 산출하는 은행의 자금조달비용 지수다. 현재 코픽스 금리는 2.1%. 만약 이달부터 대출을 받는다면 1.1%의 금리가 나온다.
전체 대출기간 30년 중 7년간에만 적용하고, 8년째부터는 시중 주택담보대출 금리수준으로 대출금리가 전환되지만, 무주택자에 대한 이목을 끌기에는 충분하다는 것이 전문가들의 설명이다. 주택가격 상승·하락분은 일반 주택담보대출 때 정산된다.
다만 정부가 고소득층의 주택 구매를 위해 나랏돈을 지원해주는 것이 아니냐는 시각도 있다. 실제로 현재 코픽스 연동 주택담보대출 금리는 3% 안팎 수준인데, 이 상품의 금리는 1%대다. 손실분을 보전해주는 대한주택보증이 이번 상품으로 적자를 기록하지 않기 위해서는 매년 집값이 적어도 2% 이상 계속 올라야 한다.
김지은 주택산업연구원 선임연구원 “정부가 주택 구매를 유도하려고 애를 쓰는 모습”이라며 “소득 제한에 묶여 공유형모기지를 이용하지 못했던 사람들은 주택 구매의향을 보일 것”이라고 말했다.
그는 이어 “정부가 우선 3000가구로 한정해 시범사업을 꾸리고, 이에 따라 본 사업을 추진하기 때문에 손실 우려는 크지 않을 것”이라고 덧붙였다.
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