임대업 등록이 필요한가요?
시군구청과 세무서에 신고시는 취득세와 등록세 공제 받으며,세금도 일반세율입니다.
처음에는 신고 후 2-3가구 구입후 차츰 구입이 현명하며,각 시군에 구입입니다.
참고로
임대사업 시작부터 수익 내기 및 세금까지
버블과 노후 보장및 실버세대 및 퇴직자 에 이르기까지 최근 신종소액 재테크사업으로 급부상하고 있는 매입 임대 주택사업은 각종 세제감면 혜택이 주어지는만큼 명예 퇴직자를 중심으로 적당한 투자 대상을 찾지못하는 대기자금의 안정적인 투자처로 각광을받고있다. 중산층및 서민층 주거안정과 침체된 주택경기의 활성화를위해 임대주택사업자등록 기준을 현재5가구 이상으로 임대주택법 시행령과 조세특례제한법이시행되고 전세시장 안정화를 위한 임대주택사업자 에 대한 각종혜택이 예상되기때문에 1가구당５천만원 미만의 소자본으로도 도전할만한사업이다. 수도권에서는1채당3-5천만원, 지방은2-3천만원으로도 얼마든지가능한 사업이나 가능한 재개발이 가능한50만 이상의 시군구도시에서 임대사업을 하는게 투자성과수익면에서높다.
(1);사업모색단계
!;임대주택사업의 정의; 임대주택사업은 크게 건설임대사업와 매입임대사업로 분류할 수 있는데
2;건설임대사업 공공건설임대 : 국가 또는 지자체 재정으로 건설하여 임대;민간건설임대 : 민간건설업체 또는 개인 자본으로 건설하여 임대.
3;20세대 이상은 사업계획승인이 필요하므로 개인은 건축허가후 2~19세대만 건축 가능 ;매입임대사업 개인이 매매에 의해 소유권을 취득하여 임대.
(2);임대주택사업의 정의
임대주택법을 비롯하여 기타 관련 법령에도 매입 임대주택사업자에 대한 제한이 없다. 따라서 국내 거주자 또는 해외거주자로서 우리나라 국민이면 된다.
(3);대상 주택; 주택의 규모 및 형태에 대한 제한은 없다. 다만 각종 세금 혜택이 주어지는 전용면적 60㎡(18평)이하의 공동주택이 임대사업에 유리하다. 공동주택의 종류에는 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있다.
(4)주택위치; 임대사업이 5년이상의 중장기 사업이므로 잠재적 임대수요가 많은 대학교,대형사무실인근,역세권, 공단배후지등 출퇴근을 고려하여 접근성이 용이한 곳을 위주로 같은조건 이면 선호도가 높은대규모단지를 물색할것.
(5)투자 목적
1;임대사업을 하기로 결심했다면 투자목적이 임대수입인지 양도차익 시현인지 그 목적을 분명히 해야 한다. 물론 두마리 토끼를 다 잡으면 좋겠지만 상대적으로 수익 실현 가능성이 적다.
공통적으로 집값 상승 유망지역 선택이 기본 원칙이다.
2;임대수입이 목적인 경우, 상대적으로 임대수요가 높고 매매가에 비해 전세비율이 높은 전용면적 60㎡이하 공동 주택을 선택하는 곳이 유리함.
3;양도차익이 목적인경우 우리나라에서 가장 선호도가 높은 85㎡이하 규모의 공동주택을 선택하되 향후상승 여력을 감안하여 매입하면 사업종료후 매각시 매매차익을 누릴수있고 또한양도 소득세를 면제받을수가있어 이익실현폭이 커진다.
(6)임대운용 방식의 결정
임대주택사업의 경우 임대운용 방식이 투자수익을 결정하는 큰 변수다.
임대소득에 대한세금은 월세에만 부과되고 전세 보증금에 대해서는 면제가되어 전세방식이 유리할것같지만 월세 중 일부분 (38%)만이 임대소득세 로산정되어 월세 소득증가율이 임대소득세 증가율보다 높기때문에 임대방식은 보증부 월부 (비율이높을수록유리)로 하고 전세보증금은 안정적인 금융상품에 투자하는것이 수익성을 높일수있다.
5채주택에 대한공시가액을 합치면 10억원을 초과해 종부세 대상이나 임대 사업은 같은 시군구에 있어야한다. 5채를묶어 주택임대사업을 시작하면 종부세 와 양도세 중과대상에서 주택 임대사업을 하면
임대주택은 종부세를 피할수있고, 양도세중과 대상 (세율50%또는60%)에서도 제외될수있다. 임대사업요건은 5채이상 주택이있어야 하고국민주택 규모 (전용면적25.7평)이하여야하며, 각주택의 기준시가가 3억원 이하로 10년이상 장기 임대 해야한다.
그런데 종부세와 양도세에서 제외하는대상은 차이가 있어 종부세 대상에서 제외하는 5채의임대 주택은동일한 광역단위 행정구역에 있어야한다. 서울이면 서울에서 5채, 또는경기도 에서 5채를묶어서 주택임대사업을 해야한다. 반면 양도세중과 대상에서 제외하는 임대주택은 동일한시(특별시,광역시를포함)·군에있어야한다. 서울에서 5채또는분당에서 5채를묶어야한다. 분당에서1채를 추가 매입해 주택임대사업 을할 경우 종부세대상에서 는빠질수 있지만 양도세 중과대상에서 는 제외되지 않는다.
만약 양도세중과를 회피하기 원한다면 용인· 분당에서 모두 5채씩주택을 추가구입해 주택임대사업을 시작해야한다