2012년 부동산세제와 관련 개편내용

2012년 새롭게 바뀐 임대사업자 혜택을 알아보자
10월부터 주택임대사업자 세제지원 요건 완화가 적용되어 서울ㆍ
수도권 지역도 지방처럼
1가구만 임대해도 양도세, 종부세 등 세제 혜택을 받을 수 있게 되었다.

--- 위의 내용은 오피스텔이 아닌 주택을 임대사업자로 등록하는 경우이다.
--- 양도세 혜택은 = 중과세가 아닌 일반과세
--- 종부세 혜택은 = 보유하고 있는 아파트에 포함되지 않는다.

2012년 4월 27일부터 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록 할 수 있게 되면서
임대주택에 준하는 세제혜택이 부여된다

--- 위의 내용은 오피스텔의 경우 주택임대사업자의 경우와 같은 혜택을 받는다.
--- 양도세 혜택도 받고
--- 종부세 혜택도 받고

이번엔 취득시에 임대사업자가 받는 혜택을 알아보자

전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택등 을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

--- 기존의 주택,오피스텔등을 매입시에 건축물대장을 확인해야 알수 있다.
--- 신규 주택,오피스텔의 경우는 분양공고를 확인하고 분양받아야 한다.

전용면적 40제곱미터 이하인 「임대주택법」 제16조제1항제1호 및 제2호에
따른 임대 목적의 공동주택등에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른
 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조제2항에 따른
지역자원시설세를 각각 면제한다.

--- 전용면적 40제곱미터 이하는 재산세등이 면제된다.

전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택등에 대하여는 재산세
(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고,
 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

--- 전용면적 40초과 60제곱미터 이하는 재산세 50%, 지역자원시설세 면제

전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대하여는
재산세의 100분의 25를 경감한다.

--- 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하는 재산세만 25% 깍아준다.

위의 내용들은 시한부의 효력이 있다.

임대사업자가 임대할 목적으로 건축･최초 분양하는 주거용 오피스텔에 대하여는
 취득세를, 건축․매입하여 임대목적에 직접 사용하는 주거용 오피스텔에 대하여는
 재산세를 각각 2012년 12월 31일까지 감면함

--- 즉 올해 2012년 까지만 감면등의 혜택이 발생하게 되므로

     시작을 결심했다면 늦지 않게 임대사업을 진행하도록 하자.
마지막 2012 임대사업자 혜택을 판교상수의 그림을 통해서 총정리를
 해보면 아래와 같다.

 임대사업자 혜택은 2012년도 까지만...
 -취득세 관련된 혜택-전용면적 60m이하
 -보유세 관련된 혜택-재산세 40m이하
 -양도세 관련된 혜택-중과세 배제혜택

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2012년 새롭게 바뀐 임대사업자 혜택을 알아보자 10월부터 주택임대사업자 세제지원 요건 완화가 적용되어 서울ㆍ수도권 지역도 지방처럼 1가구만 임대해도 양도세, 종부세 등 세제 혜택을 받을 수 있게 되었다. --- 위의 내용은 오피스텔이 아닌 주택을 임대사업자로 등록하는 경우이다. --- 양도세 혜택은 = 중과세가 아닌 일반과세 --- 종부세 혜택은 = 보유하고 있는 아파트에 포함되지 않는다. 2012년 4월 27일부터 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록 할 수 있게 되면서 임대주택에 준하는 세제혜택이 부여된다 --- 위의 내용은 오피스텔의 경우 주택임대사업자의 경우와 같은 혜택을 받는다. --- 양도세 혜택도 받고 --- 종부세 혜택도 받고 요번엔 취득시에 임대사업자가 받는 혜택을 알아보자 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택등 을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. --- 기존의 주택,오피스텔등을 매입시에 건축물대장을 확인해야 알수 있다. --- 신규 주택,오피스텔의 경우는 분양공고를 확인하고 분양받아야 한다. 전용면적 40제곱미터 이하인 「임대주택법」 제16조제1항제1호 및 제2호에 따른 임대 목적의 공동주택등에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다. --- 전용면적 40제곱미터 이하는 재산세등이 면제된다. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택등에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다. --- 전용면적 40초과 60제곱미터 이하는 재산세 50%, 지역자원시설세 면제 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대하여는 재산세의 100분의 25를 경감한다. --- 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하는 재산세만 25% 깍아준다. 위의 내용들은 시한부의 효력이 있다. 임대사업자가 임대할 목적으로 건축･최초 분양하는 주거용 오피스텔에 대하여는 취득세를, 건축․매입하여 임대목적에 직접 사용하는 주거용 오피스텔에 대하여는 재산세를 각각 2012년 12월 31일까지 감면함 --- 즉 올해 2012년 까지만 감면등의 혜택이 발생하게 되므로 시작을 결심했다면 늦지 않게 임대사업을 진행하도록 하자. 마지막 2012 임대사업자 혜택을 판교상수의 그림을 통해서 총정리를 해보면 아래와 같다.

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2011년 중에는 비고가주택   취득세 감면연장 및   양도소득세 거주기간요건 폐지, 임대주택사업자의 거주주택 비과세 등 부동산관련 중요한 세법개정들이 있었다. 

  2012년부터 시행되는 부동산세제와 관련된 개편내용을 살펴보면 소득세율 최고상한구간(과세표준 3억원 초과) 및 최고세율(38%)이 신설된 것과  다주택자 장기보유특별공제허용 등이 큰 변화이고, 그밖에도 여러 가지 세법 개정이 이뤄졌는데,  세목별로  살펴보기로 한다.

1. 양도소득세 분야
   소득세율에서    최고세율이 신설됨에 따라 양도소득세율도 동일하게 적용되는데 아래 표와 같다. 보통 부동산 양도소득은 그 금액이 큰 경우가 많아서 최고세율 신설에 따른 세금증가도 부동산거래시 추가로 고려해야 한다.

 

   그 다음 중요한 개정사항은 다주택자에 대한 장기보유특별공제 허용이라 할 수 있다.
  그동안 1세대2주택 이상에 해당하는 주택을 양도할 경우에는 장기보유특별공제를 허용하지 않아서   3년이상 장기보유에 따른 혜택이 전혀 없었으나, 올해부터는 가능하다.

   다만 1세대1주택인 경우 연간 공제율이 8%로 최대 80%까지 양도차익에서 공제받을 수 있는 반면, 다주택자는 연간 공제율 3%로 10년 이상 보유시 최대 30%까지 양도차익에서 공제받을 수 있다.

   그리고 예정신고관련 개정도 이뤄졌다. 즉, 양도소득세는 양도일이 속하는 달 말일로부터 2개월 이내 예정신고의무를 하도록 하고 있는데, 예정신고를 하지 않은 경우 과세당국이 과세할 근거가 애매하였으나,

    올2012년부터는 등기부에 기재된 거래가액을 실거래가액으로 추정하여 결정할 수 있게 되었다.

 예정신고를 하지 않으면 미이행가산세(신고불성실20%,납부불성실일변3/10000)도 문제이지만 실제차익보다 큰 금액으로 추징당할 수 있으므로   주의해야 한다.

   1세대1주택비과세 예외 규정도 일부 개정되었는데, 우선 1주택소유 직계존속(60세 이상)과 동거중인 무주택자가 1주택자와 혼인하여 1세대2주택이 된 경우도 혼일일로부터 5년이내 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세특례를 적용한다.

   또 근무상 형편이나 질병요양, 취학 등 실수요목적으로 취득한 수도권밖 주택과 일반주택을 한 개씩 소유하다 일반주택을 양도하면 비과세를 적용하였으나 올해부터는 해당 취득 사유가 소멸된 때로부터 3년 이내 양도하는 경우로 한정하였으므로 유의할 필요가 있다.

 또 혼인에 따라 1세대3주택 이상이 된 경우 혼일일로부터 5년 이내 양도시 양도일 현재 배우자의 주택수를 차감하여 양도소득세율을 적용하도록 하였다. 

  2. 종합부동산세 관련 개정사항
 지금까지는 합산배제하는 임대주택 요건으로 과세기준일(매년 6월1일)현재 사업자등록이 되어 있어야 했는데, 올 2012년부터는 과세기준일 현재 임대를 개시하고  합산배제신고기한(9월30일)까지 사업자등록을 보완하면 되게 되었다.

3.상속세 및 증여세 관련 개정사항
   가업상속공제가 확대되어 중소기업이거나 매출액 1500억원 이하 기업에 대해 가업상속공제율을 가업상속재산의 40%에서 70%로 확대하고, 공제한도도 최대 300억원(20년 이상 계속 경영시)까지로 늘렸다. 다만 개시일 직전사업연도 근로자의 고용을 100% 승계하도록 하는 의무를 져야 한다.

    또 상속재산 중 동거주택에 대한 상속공제 범위를 늘렸다.

 즉, 피상속인과 상속인이 1세대1주택으로서 10년 이상 동거한 주택에 대해 상속주택가액의 40%(5억원 한도)를 공제해주는데, 일시적 2주택 예외사유에 추가하여 노부모동거봉양을 위한 합가로 2주택이 되었거나, 피상속인이 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우에도 합가일로부터 5년 이내 양도한 경우 1주택을 소유한 것으로 보아 상속공제를 해준다.
    영농상속공제도 그 공제한도를 2억원에서 5억원으로 확대하였다.

  4. 부가가치세법에서 부동산관련 개정사항으로는 사업용부동산의 무상임대용역에 대해서도 과세한다는 내용이다.

 사업자가 특수관계있는자에게 사업용부동산을 무상으로 임대하는 경우 시가를 기준으로 부가가치세를 과세하므로, 특수관계자간 거래에 유의해야 한다.

5. 지방세 분야에서는 주택거래에 대한 취득세 감면이 축소되었다.

    9억원 이하 주택을 취득하여 1세대1주택이 되거나  일시적 2주택이 되는 경우 취득세 경감율이 75%에서  50%(취득재산가액의 1% --> 2%)로 줄어들고,   9억원 초과주택의 취득세 경감은 없어졌다. 

 6.기타 : 1세대3주택 이상 보유시 전세보증금 3억원 초과분에 대해 이자상당액에 대해 소득세를 과세하지만   올해부터   2013년까지  소형주택(85제곱미터 이하로 기준시가 3억원 이하) 전세보증금에 대해서는 소득세 과세를 하지 않기로 하였다.

  금년의 부동산 관련 세제개편은 과거에 비해 변화의 폭이 크지 않은 것 같다.

왜냐하면  지난 4년동안 부동산거래에 대한 규제의 대부분이 사실상 풀렸기 때문이다.

  다만 앞으로는 최고세율 신설 등 공평과세의 흐름이 강화될 것을   고려해서 부동산 거래에 대한 계획을  다양하게세워야 할 것이다.

[출처] 2012년 부동산세제와 관련 개편내용 (가온부동산) |작성자 조치ㅛ

2012년 주택 임대사업자 세제혜택 http://blog.naver.com/hclub1/120151033734